Kupoprodaja nekretnine – na što obratiti pozornost? Donosimo pregled podataka na koje trebate obratiti pozornost
Piše:Iva Babić, odvjetnica
Kupovina nekretnine, bilo da ćemo u njoj živjeti ili povremeno boraviti u slučaju kupnje vikendice na moru ili u prirodi, bilo da istu planiramo kao investiciju, predstavlja ne samo veliki životni korak već i zahtjevan postupak.
S obzirom da će u svakom slučaju biti riječ o značajnom ulaganju, potrebno je kupoprodaji nekretnine pristupiti kritički, detaljno i odgovorno.
Zemljišnoknjižno stanje
Ključno je prethodno potpisivanju bilo kakvog predugovora ili ugovora o kupoprodaji nekretnine te prethodno bilo kakvoj rezervaciji nekretnine davanjem kapare provjeriti zemljišnoknjižno stanje željene nekretnine. Točnom i potpunom provjerom zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja utvrditi će se vlasništvo nekretnine, eventualno upisani tereti na nekretnini te eventualne zabilježbe koje su na nekretnini upisane.
Također, uvidom u aktivni zemljišnoknjižni izvadak, koji je dostupan online i ažurira se na dnevnoj bazi, utvrditi će se i postojanje eventualnih aktivnih „plombi“ odnosno postupaka koji su u tijeku u odnosu na predmetnu nekretninu i koje mogu značiti da će se stanje nekretnine, vlasništvo ili opterećenja na neki način izmijeniti te je u tom slučaju potrebno izvršiti i daljnje provjere.
Uvidom u zemljišnoknjižni izvadak utvrditi ćemo i da li je nekretnina upisana onako kako ista postoji u vrijeme kupoprodaje u naravi s obzirom da je moguće da postoje određena odstupanja. Osim toga, ako je riječ o stanu, potrebno je provjeriti i da li se radi o etažnom vlasništvu, da li su uz stan upisani i eventualno spremište, garažno mjesto, vanjsko parkirno mjesto i sl.
Važno je također provjeriti je li željena nekretnina legalna ili naknadno legalizirana odnosno da li ista posjeduje uporabnu dozvolu koja je potvrda da je objekt izgrađen prema uvjetima gradnje iz građevinske dozvole. Potrebno je provjeriti i ima li nekretnina koja je predmet prodaje energetski certifikat.
Predugovor o kupoprodaji
Nakon provjere zemljišnoknjižnog stanja i pregovora u pogledu kupoprodajne cijene i ostalih uvjeta kupoprodaje, uobičajeno je sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine.
Zakonom o obveznim odnosima propisano je da je predugovor zapravo ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Svrha predugovora kod kupoprodaje nekretnine je rezervacija nekretnine te će predugovor uobičajeno zahtijevati banka, ako se nekretnina kupuje putem kredita, radi iniciranja postupka odobravanja kredita.
Predugovor mora biti zaključen u pisanom obliku te mora sadržavati bitne sastojke glavnog ugovora. U predugovoru će biti navedeno u kojem roku se ugovorne strane obvezuju zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji te u slučaju da jedna strana odbije sklopiti glavni ugovor druga strana može od suda tražiti da naredi strani koja to odbija da to učini u roku koji joj sud odredi.
Međutim, predugovor neće obvezivati ako su se okolnosti od njegova sklapanja tolike izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u vrijeme sklapanja predugovora.
Kapara
Prilikom sklapanja predugovora uobičajeno je davanje kapare odnosno stanovitog iznosa novca kao znak da je ugovor sklopljen koja će se u slučaju ispunjenja ugovora uračunati u kupoprodajnu cijenu.
Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare.
Ako ne bi došlo do sklapanja glavnog ugovora i realizacije kupoprodaje nekretnine, a za neispunjenje je odgovorna strana koja je dala kaparu (kupac), druga strana (prodavatelj) može po svom izboru tražiti ispunjenje ugovora ili naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako do realizacije kupoprodaje ne dođe zbog krivnje prodavatelja koji je primio kaparu, kupac također može po svom izboru tražiti ispunjenje ugovora ili naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.
Međutim, moguće je kaparu ugovoriti i kao odustatninu odnosno uz davanje kapare ugovoriti i pravo da se odustane od ugovora. U tom slučaju, ako odustane kupac koji je kaparu dao on ostaje bez kapare, a ako odustane prodavatelj koji je kaparu primio, dužan ju je vratiti u dvostrukom iznosu kupcu.
Ugovor o kupoprodaji
Po ispunjenju svih uvjeta koji su predviđeni predugovorom, u roku određenom u predugovoru zaključuje se glavni ugovor o kupoprodaji. U glavnom ugovoru ponoviti će se svi bitni sastojci koji su bili navedeni i u predugovoru te će se posebna pozornost obratiti na trenutak predaje nekretnine u posjed te jamstva prodavatelja da nekretnina nema materijalnih ni pravnih nedostataka.
Glavni ugovor o kupoprodaji mora također biti sklopljen u pisanom obliku uz ovjeru potpisa prodavatelja te će se ovisno o dogovoru ugovornih strana tabularna isprava kojom se dopušta upis kupca kao novog vlasnika nekretnine izdati odmah po sklapanju glavnog ugovora i isplati kupoprodajne cijene ili u nekom kraćem roku koji iza toga slijedi.
Iako kupoprodaja nekretnine može biti realizirana i relativno brzo te bez komplikacija, svakako se preporuča prethodno savjetovanje kao i provjera sastava predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine odvjetniku.
Slike:Pexels.com
Kupoprodaja nekretnine – na što obratiti pozornost? Donosimo pregled podataka na koje trebate obratiti pozornost
Piše:Iva Babić, odvjetnica
Kupovina nekretnine, bilo da ćemo u njoj živjeti ili povremeno boraviti u slučaju kupnje vikendice na moru ili u prirodi, bilo da istu planiramo kao investiciju, predstavlja ne samo veliki životni korak već i zahtjevan postupak.
S obzirom da će u svakom slučaju biti riječ o značajnom ulaganju, potrebno je kupoprodaji nekretnine pristupiti kritički, detaljno i odgovorno.
Zemljišnoknjižno stanje
Ključno je prethodno potpisivanju bilo kakvog predugovora ili ugovora o kupoprodaji nekretnine te prethodno bilo kakvoj rezervaciji nekretnine davanjem kapare provjeriti zemljišnoknjižno stanje željene nekretnine. Točnom i potpunom provjerom zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja utvrditi će se vlasništvo nekretnine, eventualno upisani tereti na nekretnini te eventualne zabilježbe koje su na nekretnini upisane.
Također, uvidom u aktivni zemljišnoknjižni izvadak, koji je dostupan online i ažurira se na dnevnoj bazi, utvrditi će se i postojanje eventualnih aktivnih „plombi“ odnosno postupaka koji su u tijeku u odnosu na predmetnu nekretninu i koje mogu značiti da će se stanje nekretnine, vlasništvo ili opterećenja na neki način izmijeniti te je u tom slučaju potrebno izvršiti i daljnje provjere.
Uvidom u zemljišnoknjižni izvadak utvrditi ćemo i da li je nekretnina upisana onako kako ista postoji u vrijeme kupoprodaje u naravi s obzirom da je moguće da postoje određena odstupanja. Osim toga, ako je riječ o stanu, potrebno je provjeriti i da li se radi o etažnom vlasništvu, da li su uz stan upisani i eventualno spremište, garažno mjesto, vanjsko parkirno mjesto i sl.
Važno je također provjeriti je li željena nekretnina legalna ili naknadno legalizirana odnosno da li ista posjeduje uporabnu dozvolu koja je potvrda da je objekt izgrađen prema uvjetima gradnje iz građevinske dozvole. Potrebno je provjeriti i ima li nekretnina koja je predmet prodaje energetski certifikat.
Predugovor o kupoprodaji
Nakon provjere zemljišnoknjižnog stanja i pregovora u pogledu kupoprodajne cijene i ostalih uvjeta kupoprodaje, uobičajeno je sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine.
Zakonom o obveznim odnosima propisano je da je predugovor zapravo ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Svrha predugovora kod kupoprodaje nekretnine je rezervacija nekretnine te će predugovor uobičajeno zahtijevati banka, ako se nekretnina kupuje putem kredita, radi iniciranja postupka odobravanja kredita.
Predugovor mora biti zaključen u pisanom obliku te mora sadržavati bitne sastojke glavnog ugovora. U predugovoru će biti navedeno u kojem roku se ugovorne strane obvezuju zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji te u slučaju da jedna strana odbije sklopiti glavni ugovor druga strana može od suda tražiti da naredi strani koja to odbija da to učini u roku koji joj sud odredi.
Međutim, predugovor neće obvezivati ako su se okolnosti od njegova sklapanja tolike izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u vrijeme sklapanja predugovora.
Kapara
Prilikom sklapanja predugovora uobičajeno je davanje kapare odnosno stanovitog iznosa novca kao znak da je ugovor sklopljen koja će se u slučaju ispunjenja ugovora uračunati u kupoprodajnu cijenu.
Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare.
Ako ne bi došlo do sklapanja glavnog ugovora i realizacije kupoprodaje nekretnine, a za neispunjenje je odgovorna strana koja je dala kaparu (kupac), druga strana (prodavatelj) može po svom izboru tražiti ispunjenje ugovora ili naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako do realizacije kupoprodaje ne dođe zbog krivnje prodavatelja koji je primio kaparu, kupac također može po svom izboru tražiti ispunjenje ugovora ili naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.
Međutim, moguće je kaparu ugovoriti i kao odustatninu odnosno uz davanje kapare ugovoriti i pravo da se odustane od ugovora. U tom slučaju, ako odustane kupac koji je kaparu dao on ostaje bez kapare, a ako odustane prodavatelj koji je kaparu primio, dužan ju je vratiti u dvostrukom iznosu kupcu.
Ugovor o kupoprodaji
Po ispunjenju svih uvjeta koji su predviđeni predugovorom, u roku određenom u predugovoru zaključuje se glavni ugovor o kupoprodaji. U glavnom ugovoru ponoviti će se svi bitni sastojci koji su bili navedeni i u predugovoru te će se posebna pozornost obratiti na trenutak predaje nekretnine u posjed te jamstva prodavatelja da nekretnina nema materijalnih ni pravnih nedostataka.
Glavni ugovor o kupoprodaji mora također biti sklopljen u pisanom obliku uz ovjeru potpisa prodavatelja te će se ovisno o dogovoru ugovornih strana tabularna isprava kojom se dopušta upis kupca kao novog vlasnika nekretnine izdati odmah po sklapanju glavnog ugovora i isplati kupoprodajne cijene ili u nekom kraćem roku koji iza toga slijedi.
Iako kupoprodaja nekretnine može biti realizirana i relativno brzo te bez komplikacija, svakako se preporuča prethodno savjetovanje kao i provjera sastava predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine odvjetniku.
Slike:Pexels.com